Erbanteile verkaufen – Erbengemeinschaft verlassen

Wie Sie Ihre Anteile an geerbten Immobilien schnell verkaufen können

Doch zunächst: Was ist eine Erbengemeinschaft?

Haben mehrere Personen gemeinsam geerbt, dann bilden sie eine Erbengemeinschaft. Diese ist nicht auf Dauer angelegt, sondern dient der Klärung der Erbschaft. Das Problem dabei ist, dass die Personen der Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich über dieses Erbe verfügen können und damit nur zusammen handlungsfähig sind. Entscheidungen über den weiteren Umgang mit dem Erbe können sie nur gemeinsam treffen. Innerhalb einer Erbengemeinschaft kann kein Miterbe über einzelne Teile verfügen. Solange die Erbengemeinschaft besteht, sind alle Miterben zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Nachlasses verpflichtet und haften auch für die Nachlassverbindlichkeiten.

In dieser Gemeinschaftlichkeit lauern aber auch Stress und Ärger. Denn allzu oft sind sich die Erben nicht einig. Meist spielen auch Emotionen eine entscheidende Rolle. Die einzelnen Erben haben durchaus unterschiedliche Vorstellungen, was mit dem Erbe passieren soll. Gerade bei Immobilien können die individuellen Interessen zu einer großen Belastung für alle Beteiligten werden – zeitlich und finanziell, aber auch emotional.

Nach einiger Zeit haben daher viele Erben nur noch einen Wunsch: die Erbengemeinschaft so schnell wie möglich zu verlassen. Dabei kann der Verkauf des Erbteils eine gute Lösung sein. Denn den Kaufpreis erhalten Sie unmittelbar mit dem Verkauf. Wenn Sie Ihren Erbanteil verkaufen, sind Sie aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden. Die weitere Abwicklung bereitet Ihnen keine Sorgen mehr.

Wie groß ist Ihr Erbanteil in der Erbengemeinschaft?

Die Höhe des Anteils an der Erbengemeinschaft bestimmt sich nach der Erbquote. Diese Angabe ist zum Beispiel auf dem Erbschein zu finden, der vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Ihr Anteil an der Gemeinschaft wird als Ihr Erbteil bezeichnet und bestimmt auch das Stimmrecht, das Sie als einzelner Miterbe innerhalb der Gemeinschaft bei Beschlüssen haben. Für die meisten wichtigen Entscheidungen innerhalb der Erbengemeinschaft benötigen Sie eine Mehrheit an Stimmrechten, also mehr als 50 Prozent.

Erbe ausschlagen oder Erbanteile verkaufen

Ist das Erbe für Sie eine große zeitliche, finanzielle und vor allem emotionale Belastung, dann können Sie das Erbe natürlich ausschlagen. Die vielleicht bessere Variante ist dagegen der Verkauf Ihrer Erbanteile. Denn dieser hat den Vorteil, dass Sie als Erbe nichts mehr mit dem Nachlass und den damit verbundenen Pflichten zu tun haben. Trotzdem ziehen Sie einen Profit aus dem Erbe.

Erbanteile verkaufen: Die Erbengemeinschaft schnell verlassen

Kann ich meine Erbanteile verkaufen?

Ja, Sie können und dürfen Ihre Erbanteile verkaufen. Gemäß § 2033 Absatz 1 BGB kann jeder Miterbe über seinen Anteil am Nachlass verfügen, also auch seinen Erbanteil verkaufen. Selbst wenn es zu äußerst belastenden Streitigkeiten gekommen ist, eines können Ihre Miterben nicht: Ihnen den Verkauf Ihres Erbanteils verbieten. 

Sie müssen nicht einmal die anderen Miterben informieren, dass sie verkaufen wollen. Sie dürfen sie vor vollendete Tatsachen stellen. Diesen steht zwar ein Vorkaufsrecht zu, doch das hat keinen Einfluss auf Ihre Entscheidung für den Verkauf. Lediglich für den späteren Ablauf ist das bedeutsam. Doch zu diesem späteren Zeitpunkt sind Sie dann schon aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden und somit alle diese Sorgen los.

Pflichtteilsansprüche verkaufen

Wurde ein naher Angehöriger von einem Erblasser enterbt, stehen ihm nach dem Gesetz Pflichtteilsansprüche am Erbe zu. Aber gerade in einer solchen Situation ist die emotionale Belastung aller Beteiligten sicherlich sehr hoch. Auch diese Pflichtteilsansprüche können nach § 2317 Abs. 2 BGB frei an Dritte übertragen werden. Dabei gehen dann wie beim Verkauf von Erbanteilen alle Rechte und Pflichten auf den Käufer des Pflichtteils über.

Wie läuft der Verkauf Ihres Erbanteils ab?

Zunächst muss der Wert der Erbschaft ermittelt werden. Dann werden Sie sicherlich versuchen, gemeinsam mit den anderen Erben eine schnelle und für alle zufriedenstellende Lösung zu finden. Sollte das nicht nach Ihren Vorstellungen funktionieren, dann können Sie Ihren Erbanteil verkaufen. 

Im Prinzip ist das ganz einfach: Sie brauchen dafür nur einen Notar und einen Käufer, mit dem Sie den Kaufvertrag aushandeln. Und Sie müssen natürlich ein paar wichtige Fallstricke beachten. Zu berücksichtigen ist auch das Vorkaufsrecht der Miterben. Mit entsprechendem Aufwand und Risiko können Sie den Verkauf Ihres Erbteils allein bewerkstelligen.

Gerade in Bezug auf Immobilien ist es einfacher, sorgenfreier und sicherer für Sie, wenn Sie einen Makler als kompetenten Partner hinzuziehen. Der Immobilienmakler bewahrt Sie vor teuren Fehlern, findet schnell einen Käufer für Ihren Erbteil und kümmert sich um die Auseinandersetzung mit dem Miterben. So sparen Sie viel Zeit, Nerven und auch Kosten.

Voraussetzung für die Zusammenarbeit mit einem Makler ist es natürlich, dass Ihr Erbteil für potenzielle Käufer interessant ist. Bei Immobilien ist das in der Regel gewährleistet.

Wie finden Sie einen Käufer für Ihre Erbanteile?

Sollten Sie Ihre Erbanteile selbstständig verkaufen, dann können Sie bei den Miterben oder aber zum Beispiel über Anzeigen mögliche Käufer finden. Nun gilt es, die erhaltenen Angebote zu bewerten und eine verbindliche Entscheidung zu treffen. Der Notar wird Sie bezüglich der rechtlichen Rahmenbedingungen sicherlich unterstützen.

Nehmen Sie dagegen die Hilfe eines Immobilienmaklers in Anspruch, bekommen Sie einen kompetenten und engagierten Partner zur Seite. Wir können Ihnen ein großes Netzwerk an potenziellen und vor allem seriösen Käufern bieten. Sie profitieren von unseren Kontakten und Erfahrungen – auch bezüglich der Chancen, Risiken und Stolperfallen. Gemeinsam werden wir eine Lösung für Sie finden, bei der Sie möglichst sorgenfrei einen guten Verkaufspreis erzielen. Lassen Sie uns darüber sprechen.

Tipp: Da wir Ihre Erbanteile nicht selbst kaufen, haben wir – genau wie Sie – das Interesse, den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Wir bewerten Ihre Erbanteile an der Immobilie und prüfen die Rahmenbedingungen

Die Wertermittlung Ihrer Erbanteile findet in zwei Stufen statt. Zunächst muss der Gesamtwert der Erbschaft ermittelt werden. Wichtig ist dabei die fundierte wirtschaftliche Aufbereitung. Dazu gehört eine umfassende Beurteilung aller Aktiva und Passiva, also Guthaben und Verbindlichkeiten. Natürlich werden dafür alle Unterlagen und Angaben benötigt. Das ist unter Umständen keine einfache Angelegenheit. Doch nur so ist der Gesamtwert des Erbes darstellbar. Gerade bei wertvolleren Immobilien können Sie ein Marktwertgutachten gemäß § 194 BauGB in Auftrag geben. Diese aussagekräftige und verbindliche Bewertung verhindert Streitigkeiten auch im Nachgang.

Im zweiten Schritt wird dann Ihr Anteil am Gesamterbe ermittelt. Der Erbschein gibt darüber Auskunft.

Wenn Sie Ihre Erbanteile verkaufen wollen und dafür die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen wollen, dann können wir Sie bereits in dieser Phase der Wertermittlung unterstützen. Denn eine fundierte, umfassende und transparente Ermittlung des Werts ist für die potenziellen Käufer unbedingte Voraussetzung. Nur keine Scheu: Fragen Sie uns danach, ganz unverbindlich.

Was ist ein guter Verkaufspreis für Ihre Erbanteile

Bei der Wertermittlung Ihres Erbanteils werden neben der Bewertung des Vermögens auch alle bekannten Verbindlichkeiten berücksichtigt. Für die Immobilienbewertung kann ein aussagekräftiges Wertgutachten hilfreich sein. Nach gründlicher Recherche und der wirtschaftlichen Berechnung erhält man also eine Summe X für den Wert Ihres Erbanteils. Doch das ist vorerst ein theoretischer Wert.

Denn praktisch läuft es auf Folgendes hinaus: Ihre Erbanteile sind genau den Preis wert, den der Käufer bereit ist dafür zu bezahlen. Tipp: Eine große Nachfrage von potenziellen Käufern kann sich dabei für Sie positiv auf den Verkaufspreis auswirken.

Bei Ihren Erwartungen an den Verkaufspreis für Ihre Erbanteile gilt es aber auch zu beachten, dass der Käufer das Risiko von derzeit noch unbekannten Verbindlichkeiten übernimmt. Das wird sich preismindernd auswirken.

Letztendlich muss aus den bekannten Aktiva und Passiva zusammen mit dem übernommenen Risiko und der Zahlungsbereitschaft des Käufers ein Gesamtpaket geschnürt werden. Wir unterstützen Sie dabei.

Rechtliche Rahmenbedingungen beim Verkauf Ihrer Erbanteile

Hierzu können und wollen wir keine Informationen bieten. Natürlich profitieren Sie bei einer Zusammenarbeit mit uns auch von unseren Erfahrungen, zum Beispiel aus vergleichbaren Verkäufen. Doch wir werden Ihnen gern spezialisierte Anwälte nennen, mit denen wir erfolgreich zusammenarbeiten. Dort werden Sie kompetent unterstützt.

Wir finden einen guten Käufer für Ihre Erbanteile

Haben Sie sich dafür entschieden, Ihre Erbanteile zu verkaufen, dann können die Miterben für Sie die ersten Ansprechpartner sein. Diese werden sich unter Umständen freuen, ihre Anteile am Gesamterbe zu einem guten Preis zu erweitern. Alternativ können Sie versuchen, Ihren Anteil an Immobilienvermögen über entsprechende Portale oder mittels Anzeigen an Dritte zu verkaufen. Oder aber:

Nutzen Sie lieber das Know-how und die Möglichkeiten eines kompetenten Partners und lassen Sie sich von Reppe & Partner Immobilien unterstützen. Wir haben nicht nur viele liquide Kunden und bewährte Investoren, die Ihnen als potenzielle Käufer zur Verfügung stehen. Wir haben auch die Erfahrung, wie der Verkauf für Sie möglichst lukrativ, schnell und sorgenfrei realisiert werden kann. Und wir können Ihnen dabei helfen, seriöse Kaufinteressenten von dubiosen Angeboten zu unterscheiden.

Vorkaufsrecht der Miterben

Ihre Miterben haben laut § 469 Abs. 1 BGB auch während des gesamten Verkaufsprozesses die Möglichkeit, ein Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen. Dieses Recht endet in Bezug auf Immobilien laut § 469 Abs. 2 BGB nach zwei Monaten nach Kenntnisnahme über den Verkauf. Die Information der Miterben erfolgt meist durch den Notar. Anderenfalls sind Sie in der Informationspflicht.

Wenn Sie sich mit Ihren Miterben zu einem frühen Zeitpunkt geeinigt haben, dann gilt natürlich diese Vereinbarung und die weiteren Verkaufsaktivitäten erübrigen sich.

Haben Sie aber den Verkaufsprozess bereits eingeleitet und einen anderen Käufer gefunden, dann tritt der Miterbe an Stelle des anderen Käufers in den bereits ausgehandelten Kaufvertrag ein. Doch das hat für Sie keine Auswirkungen auf den Verkaufspreis mehr, den Sie mit dem anderen Käufer ausgehandelt haben. Dieser Preis gilt.

Sie erhalten schnell Ihr Geld

An dieser Stelle wollen wir das „schnell“ definieren. Es gibt da teilweise abenteuerliche Aussagen am Markt. Nach unserer Erfahrung sollten Sie mit etwa drei bis sechs Monaten rechnen, je nach Komplexität.

Nach der Wertermittlung für Ihre Erbanteile und dem Finden eines potenziellen Käufers muss der Kaufpreis verhandelt und der Kaufvertrag formuliert werden. Bei letzterem unterstützt Sie ein Notar. Nach Abschluss des Kaufvertrages werden die anderen Miterben über ihr zweimonatiges Vorkaufsrecht informiert. Erst mit Ablauf dieser Frist kann die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgen. Dann wird normalerweise der Kaufpreis fällig. Nach der Zahlung findet dann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch statt.

Nachteile beim Verkauf von Erbanteilen

Sie sparen beim Verkauf Ihrer Erbanteile jede Menge Zeit und Nerven. Doch Ihnen muss bewusst sein, dass der Käufer diesen Aufwand und auch die Kosten sowie das Risiko über noch nicht bekannte Verbindlichkeiten für Sie übernimmt. Das schlägt sich im Kaufpreis nieder. Daher eignet sich der Verkauf von Erbanteilen nicht für die Gewinnmaximierung. Kalkulieren Sie dafür am besten einen Abschlag von 20 bis 35 Prozent auf den ermittelten Wert Ihres Erbanteils. Doch dafür sind Sie dann alle Sorgen los. Das sollte sich doch für Sie lohnen, oder?

Zusammenfassung

Es gibt gute Gründe, die eigenen Erbanteile zu verkaufen. Sie sparen Zeit, Nerven und Kosten. Und es gibt auch Gründe dagegen.

Gründe dagegen, dass Sie Ihre Erbanteile verkaufen

• Sie streben eine Gewinnmaximierung an.
• Sie wollen sich mit den Miterben einigen und die geerbte Immobilie künftig selbst nutzen.
• Sie sind unentschlossen, ob Sie sich von der geerbten Immobilie wirklich trennen wollen.

Es ist möglich, dass es gute Gründe gibt, die Erbanteile nicht zu verkaufen. Und es gibt auch gute Gründe für den Verkauf. Lassen Sie uns zunächst darüber sprechen. Wir beraten Sie gern – natürlich kostenlos und unverbindlich. Und wenn das Ergebnis ist, dass Sie den Umgang mit Ihrer Erbschaft in die eigenen Hände nehmen, dann drücken wir Ihnen die Daumen für ein gutes Gelingen. Versprochen.

Gründe dafür, dass Sie Ihre Erbanteile verkaufen

• Ihr Anteil an der Erbengemeinschaft ist gering.
• Sie können oder wollen sich mit den Miterben nicht auseinandersetzen.
• Die Abwicklung der Erbschaft belastet Sie zeitlich, finanziell und emotional.
• Sie wollen oder müssen Ihre Erbschaft schnell in Geldvermögen umwandeln.

Mit dem Verkauf Ihrer Erbanteile scheiden Sie aus der Erbengemeinschaft aus und erhalten dafür einen Kaufpreis. Sie sind kein Miterbe mehr und damit alle Sorgen los.
 

Fazit: Kostenlose erste Einschätzung durch einen professionellen Partner

Nutzen Sie unsere Erfahrung. Durch die Zusammenarbeit mit unseren gut ausgebildeten und sehr engagierten Immobilienmaklern kommen Sie schnell und sicher an Ihr Ziel, Ihre Erbanteile zu verkaufen.

Entscheiden Sie sich deshalb für Reppe & Partner Immobilien. Über 30 Jahre Erfahrung und die Fokussierung auf Ihre Interessen versprechen Ihnen eine optimale Unterstützung durch unsere Experten. Denn Sie wissen: Wir machen’s ordentlich. 

Nehmen Sie kostenlos und unverbindlich Kontakt zu uns auf. Wir freuen uns darauf, auch für Sie aktiv zu werden.