Die eigene Immobilie finanzieren – wie funktioniert das?

Die meisten kaufen nur einmal im Leben ein Haus oder eine Wohnung – und dabei tauchen viele Fragen zum ersten Mal auf. Das gilt auch für die Finanzierung der Immobilie. Auf den ersten Blick ist die Baufinanzierung einigermaßen komplex. Wie funktioniert das? Betrachtet man das Thema in Ruhe, ergeben sich aber schnell viele Anhaltspunkte, die helfen, die eigene Finanzierung optimal aufzustellen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Baufinanzierung?

Was kommt zuerst: die passende Immobilie oder die Beschäftigung mit dem Darlehen? Weil es in der Regel erst den Wunsch nach dem eigenen Haus gibt, tasten sich viele über die ersten Besichtigungstermine an das Thema heran, bevor sie konkreter werden und die Finanzierung angehen. Das kann man durchaus so machen, cleverer ist es allerdings andersherum: Wenn Sie schon vor der Immobiliensuche mit einem Spezialisten klären, welche Preisklasse in Frage kommt, ersparen Sie sich unnötige Wege und Enttäuschungen. 

Welche Bank ist für die Immobilienfinanzierung die beste?

Die Auswahl ist groß: Mehrere hundert Banken bieten Baufinanzierungen an – und jede hat eigene Lösungen und Konzepte. Die meisten Käufer wenden sich zunächst an ihre Hausbank: Der Weg ist kurz und die Ansprechpartner sind bekannt. Aber nicht unbedingt hat diese Bank auch die Baufinanzierung, die in Ihrem individuellen Fall am besten passt. Denn es geht nicht nur um einen günstigen Zinssatz – das Komplettpaket muss stimmen: Wie schnell brauchen Sie die Kreditzusage? Wie viel Flexibilität benötigen Sie bei der Rückzahlung – verändern sich durch Elternzeiten eventuell die Einkommensverhältnisse?  Wer die beste Bank für die individuellen Rahmenbedingungen finden möchte, sollte mehrere in Betracht ziehen. Vermittler von Baufinanzierungen wie Dr. Klein vergleichen 600 Banken miteinander und helfen Ihnen dabei, die ideale Lösung zu finden.

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Im ersten Beratungsgespräch werden zunächst die Rahmendaten und die aktuelle Situation geklärt: Haben Sie schon ein konkretes Objekt, das finanziert werden soll, oder geht es ganz generell um den möglichen finanziellen Rahmen und allgemeine Informationen? Der oder die Finanzierungsberaterin beantwortet alle Fragen und berechnet gemeinsam mit Ihnen, was die Immobilie kosten darf und wie hoch der Kredit ausfallen kann. Je größer der Marktüberblick des Beraters, umso besser kann er die Lage sondieren und passende Finanzierungsangebote für Ihr individuelles Vorhaben heraussuchen. Gemeinsam werden dann die unterschiedlichen Varianten unter die Lupe genommen und verglichen. Wenn eine Finanzierung in Frage kommt, müssen bis zum Vertragsabschluss die erforderlichen Unterlagen an die Bank übermittelt werden – unter anderem Exposé, Flurkarte oder Grundbuchauszug der Immobilie sowie Einkommensnachweise. Nach der Finanzierungszusage schickt die Bank Ihnen den Vertrag zur Unterschrift. Wenn diese gesetzt ist, ist das Baudarlehen abgeschlossen und es kann zum Notar gehen.

Wie teuer darf die Immobilie sein?

Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir eigentlich leisten? Und wie viel Geld sollte ich monatlich für einen Kredit zur Verfügung haben? Die Antwort ist – wie alles bei der Baufinanzierung – individuell. Als erste Orientierung ist aber diese Faustregel geeignet: Die Monatsrate sollte höchstens ein Drittel des monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen. Online-Budgetrechner geben einen Anhaltspunkt, wie teuer die Immobilie sein darf und welche Darlehenssumme realistisch ist. In einer persönlichen Beratung ergibt sich ein viel umfassenderes Bild und eine Vielzahl an Möglichkeiten. Schildern Sie am besten mit einem Spezialisten für Baufinanzierung Ihre individuellen Voraussetzungen und prüfen Sie Ihren Budgetrahmen im direkten Gespräch. 

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung fallen immer auch Kaufnebenkosten an: Das sind Gebühren für den Makler, den Notar und die Grunderwerbsteuer, die in Sachsen 3,5 Prozent beträgt (Stand: 2022). Diese Extrakosten finanziert die Bank nicht, weil sie keinen Gegenwert dafür bekommt – deswegen müssen sie aus der eigenen Tasche gezahlt werden. Je mehr Geld Sie zusätzlich für die Finanzierung haben, umso besser. Wer zum Beispiel zehn Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln einbringen kann, bekommt von der Bank einen günstigeren Zinssatz. Es muss sich dabei nicht immer um Bargeld oder Sparkonten handeln, auch andere Anlageformen wie Wertpapierdepots eignen sich. Wenn in der Familie eine abbezahlte Immobilie vorhanden ist, kann auch diese als Gegenwert in die Finanzierung eingebracht werden – auch das reduziert den Zinssatz. 

Wie teuer ist eine Baufinanzierung?

Die Kosten für das Immobiliendarlehen hängen zum einen vom allgemeinen Zinsniveau ab, zum anderen von den persönlichen Rahmendaten. 2022 sind die Zinsen abrupt angestiegen und die Inflation sowie geopolitische Entwicklungen können sie auch weiterhin unter Druck setzen – daher ist erst einmal nicht zu erwarten, dass sie dauerhaft und deutlich wieder sinken werden. Für das individuelle Zinsangebot berücksichtigt die Bank Ihre Bonität, Ihren Eigenkapitaleinsatz und Details Ihres Darlehens. Eine lange Zinsbindung – und damit Zinssicherheit – kostet etwas mehr als eine kurze, und eine hohe Tilgung reduziert den Zinssatz. Auch die Immobilie sieht sich die Bank genauer an: Ein modernes oder saniertes Eigenheim in guter Lage bewertet sie höher als ein baufälliges Gebäude – auch das kann den Zins beeinflussen. 

Welche Fördermöglichkeiten gibt es?

Für Immobilienkäufer existieren verschiedene Förderprogramme. So gibt es bundesweite Fördermöglichkeiten durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Form von zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen. Auch die Sächsische Aufbaubank (SAB) unterstützt beim Kauf von Immobilien zur Eigennutzung – hier richtet sich der Fokus vor allem auf Familien. Welche speziellen Möglichkeiten in Ihrem Fall in Frage kommen und am besten passen, wissen die Spezialisten für Baufinanzierung. Sprechen Sie sie einfach direkt darauf an.

Was sind Do’s und Dont’s?

Zum Schluss noch ein paar wichtige Tipps am Rande. Denn bei einem so relativ komplexen Thema wie der Baufinanzierung gibt es doch ein paar Stolpersteine, die Sie aber sehr leicht umgehen können, sobald Sie sie kennen. 

1. Sich nicht vom günstigen Zinssatz blenden lassen: Das Zinsangebot der Bank gilt lediglich für die Vertragslaufzeit – für die Zinsbindung. Ist eine kurze Dauer oder eine niedrige Tilgung vereinbart, verringert sich zwar der Zinssatz. Dies kann sich aber negativ auf die Gesamtlaufzeit und die Restschuld auswirken, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Behalten Sie also immer den kompletten Rückzahlungszeitraum im Blick – ein etwas höherer Zins kann im Verlauf der gesamten Tilgung viel Kosten sparen.
2. Nicht die Baufinanzierung des Nachbarn oder Freundes kopieren: Sie haben nicht viel Zeit und Energie übrig und möchten es gerne möglichst einfach halten? Anstatt die Lösung eines Bekannten zu übernehmen, empfiehlt sich der Weg zu einem Vermittler. Denn der hat einen großen Marktüberblick und kann optimal vergleichen – und Ihnen genau die Lösungen vorschlagen, die für Sie persönlich passen.
3. Aufs Bauchgefühl hören: Sie sitzen im Beratungsgespräch für Ihre Finanzierung, fühlen sich aber nicht gut verstanden oder merken, dass der Berater die Uhr eher im Blick hat als Sie? Dann suchen Sie noch einmal eine andere Person oder Adresse auf. Denn bei einer so großen Investition sollte alles passen.

Fazit

Wir hoffen, Ihnen Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Finanzierung Ihrer Immobilie gegeben zu haben. Natürlich stehen wir Ihnen aber auch weiterhin gern zur Verfügung. Gern können Sie uns eine E-Mail schreiben oder anrufen. Nehmen Sie kostenlos und unverbindlich Kontakt zu uns auf. Wir freuen uns darauf.