Immobilie als Altersvorsorge

Eine Immobilie als Altersvorsorge ist eine gute Lösung, so sagt man. Doch stimmt das auch? Und wenn ja: Für wen stimmt diese Aussage? Was gilt es dabei zu beachten? Welche Voraussetzungen sollten erfüllt sein? Und wo lauern Fallstricke? Oder sind gar Alternativen sinnvoller? Um es vornweg zu nehmen: Es kommt darauf an. Ob eine Immobilie als Altersvorsorge für Sie eine sinnvolle Lösung ist, lesen Sie in diesem Artikel.

• Die selbstgenutzte Immobilie als Altersvorsorge
• Vermietete Immobilien für die Altersvorsorge nutzen
• Die selbst genutzte Immobilie später vermieten
• Verkauf Ihrer Immobilie nach der Eigennutzung
• Verrentung Ihrer Immobilie als Altersvorsorge
• Sparen für die Immobilie und Fördermöglichkeiten
• Besteht durch die eigene Immobilie ein finanzielles Klumpenrisiko?
• Fazit: Passt eine Immobilie zu Ihren Plänen der Altersvorsorge?

Die selbstgenutzte Immobilie als Altersvorsorge

Eine eigene Immobilie schützt vor Mieterhöhungen und ermöglicht ein mietfreies Rentnerleben. Allein dieses Argument ist für viele ein gewichtiger Aspekt. Und in zentralen Teilen stimmt diese Aussage auch. 

Beispiel: Die durchschnittliche Kaltmiete liegt in Deutschland bei 7,11 Euro, die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bei 47,7m². Nehmen wir als Beispiel eine 90-Quadratmeter-Wohnung mit einer Kaltmiete von 639,90 Euro im Monat und somit 6.825,60 Euro im Jahr. Nach dreißig Jahren hat man dann 230.364 Euro an Kaltmiete gezahlt. Mietsteigerungen sind in dieser Rechnung noch gar nicht berücksichtigt.

Die sogenannte Kaltmiete einer Mietwohnung wird bei der eigenen Immobilie durch die Kreditrückzahlung über einen vertraglich festgelegten Zeitraum ersetzt. Schritt für Schritt erwirbt man sein „Betongold“. Um diese Vorteile nutzen zu können, sollten Sie aber bereits beim Immobilienkauf oder der Bauplanung einige Punkte beachten.

Größe Ihrer selbstgenutzten Immobilie

Eine junge Familie mit einem oder zwei Kindern benötigt genügend Wohnraum. Ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, für jedes Kind ein Kinderzimmer. Dazu kommen Flur, Bäder, eventuell ein Keller und ein Dachgeschoss. Und natürlich die Treppen. Da kommt einiges an Fläche zusammen.

Doch wie verhält es sich, wenn die Kinder aus dem Haus sind? Wenn man selbst körperlich nicht mehr so fit ist wie im jungen Alter? Reinigung und Instandhaltung von Haus und Grundstück erfordern Zeit und Kraft. Hier kann es helfen, bereits in der Planung die Nutzung der Immobilie im Alter zu berücksichtigen. Ein späteres Umwandeln von Gebäudeteilen in eine Einliegerwohnung ist eine Möglichkeit. Oder ein Verkauf eines Teils des Grundstücks. Denn auch das Rasenmähen, Unkrautjäten und die Baumpflege sind körperlich nicht zu unterschätzende Arbeiten.

Lage Ihrer Immobilie

Gerade im Alter spielt die Lage Ihrer Immobilie eine andere Rolle als in der Zeit, in der Sie ausgesprochen mobil sind. In Ihrem Arbeitsleben ist zum Beispiel der Weg zur Arbeitsstelle von zentraler Bedeutung. Doch im Alter sind die Erreichbarkeit der ärztlichen Versorgung und lokale Einkaufsmöglichkeiten entscheidend. Und vielleicht können Sie dann das Auto nicht mehr im gewohnten Umfang nutzen? Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist von großem Vorteil.

Die Lage spielt auch eine entscheidende Rolle, wenn Sie später Ihre Immobilie verkaufen und in die Stadt ziehen wollen. Je besser die Lage, desto höher der Verkaufspreis.

Barrierefreiheit der selbstgenutzten Immobilie

Bereits beim Kauf oder beim Bau der eigenen Immobilie sollte man die Barrierefreiheit berücksichtigen. Entweder sie wird sofort umgesetzt oder die räumlichen und finanziellen Möglichkeiten werden entsprechend geschaffen. Das betrifft vor allem:

• Größe, Ausstattung und Zugänglichkeit des Bads
• Beschaffenheit von Fußböden und Türschwellen
• Türbreite mindestens 90 Zentimeter
• Gut befestigte Gehwege und Zufahrten
• Geeigneter Handlauf an den Treppen
• Ausreichende Beleuchtung aller Räume und Flächen

Details wie Haltegriffe und Einstieghilfen können problemlos nachgerüstet werden. Doch sollten Sie rechtzeitig sicherstellen, dass für eventuell notwendige umfangreiche Umbauten genügend finanzielle Reserven vorhanden sind. Ein weiterer wichtiger Punkt: Ist es wirklich sinnvoll, dass im Alter – wie so oft zu beobachten – nur die untere Etage genutzt wird und das Obergeschoss leer bleibt? Wahrscheinlich gibt es da bessere Lösungen.

Instandhaltungsrücklage für Ihre Immobilie

Für Ihre eigene Immobilie sind Sie selbst verantwortlich. Eigentlich ist das klar, doch was bedeutet das konkret? Wenn Sie Ihren Kredit abbezahlt haben, dann gehört Ihre Immobilie Ihnen. Aber nun dürfte Ihr Haus auch ein wenig in die Jahre gekommen sein. Erste größere Reparaturen stehen an. Vielleicht müssen die Fenster ausgetauscht oder das Dach ausgebessert werden? Und sind wir ganz ehrlich: Nicht nur Ihr Haus, auch Sie selbst sind nach Kreditrückzahlung „etwas in die Jahre gekommen“. Eigenleistungen fallen nun viel schwerer oder sind gar kaum noch möglich. Sie werden im hohen Alter sicherlich nicht mehr auf ein Dach klettern oder Zementsäcke schleppen. Sie müssen nun also mehr für Handwerkerleistungen zahlen als beim Immobilienkauf vor vielen Jahren.

Doch auch bereits während der Kreditlaufzeit können größere Kosten anfallen. Beispiele dafür sind Änderungen bei der Energieversorgung oder gesetzliche Neuregelungen für das Abwasser. Da kommen schnell fünfstellige Summen zusammen. Es ist also wichtig, parallel zur Kreditrückzahlung rasch genügend Puffer für anfallende Investitionen aufzubauen.

Hausnebenkosten: Die laufenden Kosten Ihrer Immobilie

Lassen Sie uns über die Nebenkosten sprechen. Gemeint sind hier nicht die Nebenkosten, die beim Hauskauf oder dem Erwerb einer Eigentumswohnung anfallen. Es geht um die laufenden Nebenkosten für Wasser, Strom, Gebühren und so weiter. Die Hausnebenkosten sind den Nebenkosten einer Mietwohnung sehr ähnlich. Sie machen eine beträchtliche Summe aus und müssen jeden Monat zusätzlich zur Kreditrate aufgebracht werden. Die Hausnebenkosten setzen sich aus privaten und öffentlichen Posten zusammen. Beispiele dafür sind:

• Wasser und Abwasser
• Strom und Heizung
• Heizungswartung und Schornsteinfeger
• Versicherungen
• Grundsteuer
• Abfallgebühren
• Straßenreinigung und Straßenausbaubeitrag

In der finanziellen Planung sind dafür zwischen drei und fünf Euro je Quadratmeter Wohnfläche anzusetzen. Die Höhe der privaten Kosten hängen wesentlich vom eigenen Verbrauch ab. Die öffentlichen Hausnebenkosten werden von den gesetzlichen und kommunalen Gegebenheiten bestimmt. 

Zu beachten ist: Der Vergleich zur Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus ist nicht ganz makellos. Denn in einem Mehrfamilienhaus teilen sich manche Arten der Nebenkosten auf mehrere Parteien auf. Diese Aufteilung entfällt beim Eigenheim. Auch die Höhe der Gebühren können sich von Kommune zu Kommune stark unterscheiden. Prüfen Sie bitte vor dem Hauskauf Ihre finanzielle Planung auch in diesem Punkt.

Vermietete Immobilien für die Altersvorsorge nutzen

Neben der Eigennutzung gibt es die Möglichkeit, die für die Altersvorsorge erworbene Immobilie zu vermieten. Dann ist diese Immobilie ein reines Renditeobjekt. In der Zeit der Kreditrückzahlung zahlt sich die Immobilie über die Mieteinnahmen selbst ab. Denn die Mieteinnahmen können zum großen Teil für die Tilgung der Baufinanzierung eingesetzt werden. Ist die Immobilie vollständig abgezahlt, ermöglichen die Mieteinnahmen einen erträglichen Zuschuss zur eigenen Rente.

Beachten Sie aber, dass Mietnahmen steuerpflichtig sind und auch weiterhin Kosten für den Unterhalt der Immobilie anfallen. Sie müssen ausreichend Rücklagen bilden, um Ihren Vermieterpflichten nachkommen zu können. Wir empfehlen Ihnen, die Leistungen einer guten Hausverwaltung zu nutzen. So vermeiden Sie gravierende Fehler in der Vermietung. Kalkulieren Sie sorgfältig, wenn Sie eine Immobilie als Altersvorsorge vermieten wollen. Oft lohnt sich dieses Modell erst bei Besitz und Vermietung von mehreren Objekten.

Die selbst genutzte Immobilie später vermieten

Diese Möglichkeit der Altersvorsorge wird in unseren Augen viel zu selten genutzt. Sie haben ein Haus für sich und Ihre Familie erworben und darin einen großen Teil Ihres Familienlebens verbracht. Im Rentenalter allerdings ist dieses Haus dann wahrscheinlich für Sie zu groß und als Objekt auch zu arbeitsintensiv. (Siehe dazu auch die Kapitel weiter oben.)

Warum vermieten Sie Ihre Immobilie nicht und ziehen in eine kleinere Stadtwohnung? So können Sie die Vorteile der städtischen Infrastruktur nutzen. Außerdem erhalten über die Mieteinnahme zugleich einen ordentlichen Zuschuss zur Rente, sofern die Immobilie vollständig abgezahlt ist. Beachten Sie aber die Steuerlast und Ihre Verpflichtungen als Vermieter.

Alternativ können Sie auch den umgekehrten Weg gehen: Ihre Immobilie erst vermieten und später im Alter selbst bewohnen. Die Vermietung tilgt einen großen Teil Ihrer Baufinanzierung. Im Alter wohnen Sie dann weitestgehend mietfrei. Vermutlich müssen Sie vor dem eigenen Einzug Sanierungsarbeiten veranlassen. Während der Eigennutzung sind die laufenden Kosten berücksichtigen. Deshalb sollten Sie bereits in der Vermietungsphase genügend Rücklagen gebildet haben. Außerdem sollten Sie bereits bei der Planung Lage, Größe und Ausstattung Ihrer Immobilie berücksichtigen, die Sie später im Alter benötigen.

Verkauf Ihrer Immobilie nach der Eigennutzung

Bei diesem Modell genießen Sie über viele Jahre die Vorteile einer selbst genutzten Immobilie und erhalten im Alter einen guten Zuschuss zur Rente. Ihre Immobilie ist also neben der Eigennutzung auch eine Geldanlage. Dieses Modell hat für Sie viele Vorteile: Ihnen steht nach dem Umzug die städtische Infrastruktur mit ÖPNV, Ärzten, Kultur und Einkaufsmöglichkeiten zur Verfügung. Außerdem werden Sie nicht mit Vermieterpflichten belastet. Dafür müssen Sie in der Finanzplanung die Mietkosten Ihrer Wohnung rücksichtigen.

Alternativ können Sie vom Verkaufserlös Ihrer Immobilie auch eine Eigentumswohnung in der Stadt erwerben. Allerdings wird der erzielte Preis dafür vielleicht nicht ganz ausreichen. Außerdem wären Sie dann Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und hätten wieder die Kosten und Aufgaben eines Eigentümers. 

Verrentung Ihrer Immobilie als Altersvorsorge

Bei einer Immobilienverrentung verkauft der Eigentümer seine Immobilie vollständig oder anteilig an einen Investor oder eine Institution. Der Preis für den Hausverkauf liegt meist deutlich unter dem marktüblichen Niveau. Im Gegenzug erhält der Verkäufer je nach gewähltem Modell eine zeitlich begrenzte oder eine lebenslange Rente und kann das verkaufte Haus weiterhin selbst nutzen. 

Die Immobilienverrentung kann ein attraktives Modell für den Lebensabend sein, ist aber oft nicht die beste Lösung. Die Vor- und Nachteile einer Immobilienverrentung sind sehr komplex. Daher empfehlen wir eine individuelle Beratung durch einen Makler, der auf diesem Gebiet sattelfest ist.

Übrigens: Als Alternative zur Verrentung ist vielleicht auch ein Teilverkauf Ihrer Immobilie möglich. Fragen Sie uns danach.

Sparen für die Immobilie und Fördermöglichkeiten

Damit Sie im Rentenalter Ihre eigene Immobilie als Altersvorsorge genießen können, muss bis dahin die Rückzahlung der Baufinanzierung abgeschlossen sein. Drei Faktoren spielen dabei eine wichtige Rolle: 

• der Beginn des Ansparens,
• die Höhe des aufgebauten Eigenkapitals und
• die Höhe der monatlichen Rate bei der Kreditrückzahlung. 

Für das Ansparen von Eigenkapital unterstützen staatliche Fördermaßnahmen mehrere Instrumente. Mit der Arbeitsnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie können Sie Ihren Bausparvertrag erheblich aufstocken. Seit 2008 kann zusätzlich die Förderung von Wohnriester-Verträgen genutzt werden. (Für das Riester-Sparen deuten sich derzeit allerdings Änderungen an. Informationen finden Sie auch bei der Deutschen Rentenversicherung.)

Doch vor allem gilt es, möglichst zeitig mit dem Sparen zu beginnen und eventuelle finanzielle Zuwendungen in den Sparplan zu integrieren. So profitieren Sie am besten von der Zinszins-Entwicklung Ihres Sparvermögens vor dem Immobilienkauf.

Wir empfehlen Ihnen, für die Planung der Baufinanzierung verschiedene Beratungsmöglichkeiten zu nutzen. Die über 20 Bausparkassen bieten unterschiedliche Tarife zur Auswahl. Auch ein Steuerberater oder ein unabhängiger Finanzvermittler sowie die Verbraucherzentralen sind gute Ansprechpartner. So erhalten sie ein marktneutrales Bild Ihrer Möglichkeiten.

Besteht durch die eigene Immobilie ein finanzielles Klumpenrisiko?

Eines vorab: Wenn Sie Ihre Immobilie erwerben und bis zu Ihrem Lebensende selbst nutzen, dann betrifft Sie dieses Problem kaum. Sollten Sie aber – jetzt oder später – Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen, dann sollten Sie sich über das sogenannte „Klumpenrisiko“ Gedanken machen. Was bedeutet das?

Nutzen Sie Ihre Immobilie zeitweise oder kontinuierlich als Renditeobjekt, ist sie Teil Ihres Anlagevermögens, zum Beispiel für Ihre Altersvorsorge. Ihre Immobilie soll Ihnen durch Vermietung oder Verkauf Rendite bringen. Sie kennen zwar den Kaufpreis, den Sie selbst bezahlt haben. Doch niemand kann Ihnen mit Sicherheit sagen, wie Ihre Immobilie in dreißig oder vierzig Jahren bewertet wird. Der zukünftige Wert ist aber Grundlage der Gesamtkalkulation Ihrer Altersvorsorge. Und wahrscheinlich ist Ihre Immobilie der mit Abstand größte Bestandteil Ihres Gesamtvermögens. Rechnen Sie also lieber konservativ. Sie wissen nicht, ob Ihre Immobilie zukünftig 300.000 Euro (nach heutigen Wertmaßstäben) oder vielleicht nur 100.000 Euro wert sein wird. Diese Bewertung ist aber die rechnerische Grundlage für die Höhe der Mieteinnahmen oder des Verkaufserlöses.

Auch wenn es Ihnen Baufinanzierer oder auch so mancher Makler optimistischer vorrechnen: Planen Sie vorsichtig. Schon Oma hat gesagt: „Lege niemals alle Eier in einen Korb.“ Das gilt auch für Ihre Altersvorsorge. Bei der Geldanlage über längere Zeiträume sollten Sie immer verschiedene Anlageklassen nutzen. Ihre Immobilie ist eine davon.

Fazit: Passt eine Immobilie zu Ihren Plänen der Altersvorsorge?

Wenn Sie Ihre Immobilie jetzt und auch im Alter selbst nutzen wollen, die Finanzierung bis Renteneintritt abgezahlt sein wird und Sie trotzdem noch ausreichende Rücklagen bilden können, dann ist eine Immobilie als Altersvorsorge wahrscheinlich eine gute Idee. Wollen Sie aber Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen, dann sollten Sie sich kompetent beraten lassen. Viele Faktoren spielen eine wichtige Rolle, ob sich dieses Investment für Sie lohnt. 

Sichern Sie ab, dass Sie zusätzlich zum immobilen Vermögen genügend finanzielle Möglichkeiten haben, um Ihren Lebensabend attraktiv zu gestalten. Setzen Sie auf eine ganzheitliche Altersvorsorge, in der Ihre Immobilie ein – wenn auch gewichtiger – Baustein ist. Lassen Sie uns darüber sprechen. 

Reppe & Partner Immobilien bietet Ihnen als Familienbetrieb über 30 Jahren Erfahrung als Makler in Dresden und dem sächsischen Umland. Ob Immobilienmakler, Immobilienbewertung oder Hausverwaltung – Sie können sicher sein: „Wir machen’s ordentlich“. Rufen Sie uns an.