Immobilienverrentung: Pro & Contra im Überblick
Viele Rentner erhalten eine geringe Rente, verfügen aber über ein großes Vermögen. Der Großteil dieses Vermögens steckt in der eigenen Immobilie und ist für die täglichen Ausgaben nicht verfügbar. Das Eigentum der Immobilie spart zwar Miete, doch größere finanzielle Reserven sind meist nicht vorhanden. Gerade im Alter verändern sich die Ansprüche an die Wohnsituation. Ein altersgerechtes Bad oder ein Treppenlift werden benötigt, Türschwellen können zur Stolperfalle werden. Neben den üblichen laufenden Erhaltungsmaßnahmen ist oft ein finanzieller Kraftakt notwendig um alle Umbauten realisieren zu können, der nicht aus den liquiden Mitteln zu stemmen ist.
Um einen finanziellen Spielraum zu erhalten und trotzdem im eigenen Haus zu wohnen, kann sich der Eigentümer für eine Verrentung seiner Immobilie entscheiden. Die Immobilie wechselt dabei zwar den Eigentümer, nicht aber den Besitzer – sprich: Bewohner.
Was eine Verrentung Ihrer Immobilie für Sie bedeutet und ob eine Immobilienverrentung für Sie eine gute Lösung seien kann, das erfahren Sie in diesem Überblick.
- Wann ist eine Immobilienverrentung möglich?
- Welche Varianten der Immobilienverrentung gibt es?
- Rechner: Wie wird eine Immobilienverrentung berechnet?
- Pro & Contra: Für wen lohnt sich eine Immobilienverrentung?
- Welche Alternativen gibt es zur Immobilienverrentung?
- Fazit: Für wen und wann ist eine Immobilienverrentung geeignet?
Eric Reppe
Eric Reppe ist Immobilienmakler bei Reppe & Partner Immobilien und berät Sie gern.
Was ist eine Immobilienverrentung?
Bei einer Immobilienverrentung verkauft der Eigentümer seine Immobilie vollständig oder anteilig an einen Investor, eine Bank oder eine Institution. Der Preis für den Hausverkauf liegt meist deutlich unter dem marktüblichen Niveau, dafür erhält der Verkäufer je nach gewähltem Modell eine zeitlich begrenzte oder eine lebenslange Rente und kann das verkaufte Haus weiterhin nutzen.
Die Immobilienverrentung kann ein attraktives Modell für den Lebensabend sein, ist aber nicht immer die beste Lösung.
Wann ist eine Immobilienverrentung möglich?
Eine Immobilienverrentung eignet sich vor allem für Senioren, die zwar eine eigene Immobilie besitzen, aber nur eine geringe Rente erhalten. Finanzielle Spielräume wie z.B. für eine altersgerechte Sanierung der Immobilie sind dann meist nicht vorhanden. Stiftung Warentest empfiehlt außerdem eine Immobilienverrentung vor allem, wenn es keine nahestehenden Erben gibt oder diese mit der Immobilie eher belastet werden würden.
Voraussetzung ist eine schuldenfreie Immobilie.
Welche Varianten der Immobilienverrentung gibt es?
Bei der Immobilienverrentung verkauft der Eigentümer seine Immobilie, erhält aber ein mietfreies Wohnrecht. Käufer kann ein spezialisiertes Unternehmen, eine gemeinnützige Organisation oder ein privater Investor sein. Es gilt jedoch, den Vertragspartner gut auszuwählen, mit dem man diese finanzielle Langzeitbeziehung eingeht. Auch hinter den Produkten der bekannten großen Anbieter von Immobilienverrentung stecken oft private Investoren mit unterschiedlicher Finanzkraft.
Leibrente – lebenslange Rentenzahlung für Ihre Immobilie
Eine Leibrente wird vom Käufer an den Verkäufer bis an dessen Lebensende gezahlt. Eine Einmalzahlung vor Berechnung der Leibrente ist ebenfalls möglich. In der Regel wird die Leibrente an die Inflationsrate gekoppelt und steigt entsprechend im Laufe der Zeit. Es ist auch möglich, vertraglich eine Mindestlaufzeit für die Rentenzahlungen zu vereinbaren. In Fall des frühzeitigen Todes des Verkäufers würden davon die Erben profitieren.
Gesetzliche Grundlage für die Leibrente sind §759 und folgende des BGB.
Zeitrente – zeitlich begrenzte Rentenzahlung für Ihre Immobilie
Im Prinzip ist eine Zeitrente mit einer Ratenzahlung vergleichbar, die um das Wohnrecht oder einen Nießbrauch ergänzt wurde. Der Verkäufer erhält vom Käufer der Immobilie über eine vertraglich festgelegte Dauer eine vereinbarte Rentenzahlung. Die Zahlung muss auch fortgesetzt werden, wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit verstirbt. In diesem Fall profitieren die Erben von den weiteren Zahlungen.
Möglichkeiten der Gestaltung einer Immobilienverrentung
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Immobilienverrentung zu vereinbaren, z.B.:
- Eine Verrentung der gesamten Immobilie. Das ist die meistgewählte Variante der Immobilienverrentung. Die gesamte Immobilie wird verkauft, das Wohnrecht oder der Nießbrauch ist sichergestellt.
- Eine Verrentung nur eines Teils der Immobilie. Dafür gibt es mittlerweile spezialisierte Anbieter, deren Angebote einer stillen Teilhaberschaft ähneln. Der verkaufte Anteil der Immobilie beträgt maximal 50 Prozent. Erforderlich dafür ist aber ein sehr hoher Wert der zu verkaufenden Immobilie. Der Verkäufer bzw. seine Erben behalten übrigens ein Vorkaufsrecht für den veräußerten Anteil.
- Eine spätere Rentenzahlung oder eine spätere Übergabe der verrenteten Immobilie sind ebenfalls vereinbar.
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Sicherheit für den Verkäufer durch Wohnrecht und Nießbrauch
Das Prinzip der Immobilienverrentung ist in immer gleich: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie, kann aber weiterhin darin leben. Er erhält dafür einen einmaligen Verkaufserlös oder eine lebenslange Rente. Unterschiede gibt es, wenn der Verkäufer zum Beispiel ins Altersheim umzieht.
Was wird mit dem Wohnrecht geregelt?
Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Verkäufers oder seinem Umzug ins Altersheim. Es sollte im notariellen Kaufvertrag festgehalten und im Grundbuch erstrangig als Grundschuld eingetragen werden. Nur so ist sichergestellt, dass der Bewohner im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie nicht ausziehen muss. Das Wohnrecht ist nicht übertrag- oder vererbbar.
Geklärt werden muss, wer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist. Sonst könnten sogar Nachforderungen des Käufers wegen eines Rückstaus bei der Instandhaltung entstehen. Außerdem empfiehlt sich eine Rückfallklausel im Kaufvertrag. Dann bekommt der Verkäufer seine Immobilie zurück, falls der Käufer die Leibrente nicht mehr zahlen kann.
Was ist ein Nießbrauch?
Ein anderes Modell ist der Nießbrauch. Hier verfügt der Verkäufer über mehr Rechte im Umgang mit der Immobilie. Der Nießbrauch regelt den Zeitraum, in dem der Verkäufer seine verkaufte Immobilie weiter nutzen kann. Mit einem Nießbrauch sichert sich der Verkäufer meist die Nutzung der Immobilie auf Lebenszeit. Zieht der Verkäufer der Immobilie also ins Altersheim, kann er das Haus als Nießbrauchberechtigter vermieten und so Einnahmen erzielen.
Im Gegensatz zur Leibrente bekommt der Verkäufer den Erlös aus dem Hausverkauf beim Nießbrauch sofort ausgezahlt. Weitere Rentenzahlung gibt es nicht. Der Verkäufer kann den Verkaufserlös investieren oder eine Anlageform zur Alterssicherung nutzen.
Die im Wohnrecht genannten notwendigen Regelungen gelten auch beim Nießbrauch.
Übrigens: Die notarielle Regelung des Nießbrauchs ist auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll. Aber das ist nur eine Anmerkung unabhängig von der Immobilienverrentung.
Wie wird eine Immobilienverrentung berechnet?
Bei der Immobilienverrentung wird der Wert des Wohnrechts oder des Nießbrauchs vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Es spielen für die Berechnung also mehrere Faktoren eine entscheidende Rolle. Beispiele dafür sind:
- Der ermittelte Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verrentungsbeginns
- Eine im Grundbuch eingetragene Hypothek
- Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch weiterer Personen
- Regelung von Sanierungs- und Reparaturkosten
- Alter und Geschlecht des Eigentümers (es wird die aktuelle Sterbetafel des Statistischen Bundesamts verwendet)
Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Paar im Alter von 75 Jahren verkauft sein Haus, welches frei ist von Hypotheken oder Nießnutz anderer Personen. Der Wert der Immobilie wurde mit 300.000 Euro ermittelt. Die Restlebenserwartung des Paars beträgt laut Sterbetafel auf 14 Jahre. Der Wert des Wohnrechts (also der Ersatz für eine Mietzahlung) inklusive der Instandhaltungen (hier im Beispiel sind sie inbegriffen) wird auf 1000 Euro pro Monat angesetzt. Das ergibt 168.000 Euro (1000 Euro x 12 Monate x 14 Jahre).
Diese 168.000 Euro werden vom Verkehrswert 300.000 Euro abgezogen. Daraus errechnet sich ein Gesamtwert der Leibrente in Höhe von 132,000 Euro. Nun kommt die Sterbetafel erneut zum Tragen, um die monatliche Rentenzahlung zu kalkulieren. Das Paar erhält durch die Immobilienverrentung einen monatlichen Betrag zwischen 750 Euro und 800 Euro. Und das lebenslang.
Wert der Immobilie | 300.000 Euro |
Wert des Wohnrechts inklusive der Instandhaltungen | -168.000 Euro |
Gesamtwert der Leibrente | =132.000 Euro |
Monatliche lebenslange Rentenzahlung | =750–800 Euro |
Übrigens: Bei der Immobilienverrentung wird oft ein deutlich geringerer Wert als der aktuelle Verkehrswert der Immobilie als Berechnungsgrundlage angesetzt. Daraus folgt eine entsprechend geringere Rentenzahlung. Als Ausgleich trägt der Käufer bei der Leibrente das Risiko einer überdurchschnittlichen Lebensdauer des Verkäufers.
Für wen lohnt sich eine Immobilienverrentung?
Eine Immobilienverrentung lohnt sich u.U. für Ruheständler, die eine sehr geringe Rente beziehen oder verschuldet sind. Wenn es keine Nachkommen gibt und ein Vererben somit irrelevant ist, kann eine Immobilienverrentung ebenfalls sinnvoll sein. Doch hohe Zusatzrenten oder Verkaufserträge lassen sich allenfalls in Ballungsgebieten mit langfristigen Wertsteigerungen erzielen.
Die Immobilienverrentung hängt von vielen Faktoren ab. Eine allgemein gültige Aussage ist daher nicht möglich, eine individuelle Prüfung immer sinnvoll. So schreibt auch Stiftung Warentest in dem oben genannten Artikel: „Es gibt annehmbare Angebote, aber auch solche, die wir gar nicht empfehlen können. Ohne fachkundige Unterstützung sollte niemand einen Vertrag unterschreiben.” Daher: Lassen Sie uns darüber sprechen.
Vorteile einer Immobilienverrentung
- Der Verkäufer erhält durch den Hausverkauf einen beträchtlichen finanziellen Spielraum für die Ausgestaltung seines Lebensabends oder/und den altersgerechten Umbau der Immobilie.
- Der Verkäufer erhält zu seinen sonstigen Einkünften eine zusätzliche monatliche Rentenzahlung durch die Immobilienverrentung.
- Für den Hausverkauf fallen bei der Immobilienverrentung keine einkommensbedingten Steuern an.
- Es kann vertraglich vereinbart werden, dass der Käufer für Instandhaltungsarbeiten verantwortlich ist.
Nachteile der Immobilienverrentung
- Die Kosten für den Abschluss einer Immobilienverrentung sowie die Rückversicherung des Käufers gegen ein Langlebigkeitsrisiko des Verkäufers können bedeutend sein und mindern den Ertrag aus dem Hausverkauf.
- Der Erlös bei einem Hausverkauf ist meist höher als bei einer Immobilienverrentung.
- Die Immobilie dient bei der Immobilienverrentung als sogenannte Umkehrhypothek. Sie kann also nicht anderweitig als Sicherheit eingesetzt werden.
- Die Erben verlieren einen wesentlichen Teil ihrer Erbmasse.
Tipp: Für Ehepaare lohnt sich die Immobilienverrentung oftmals nicht. Das Wohnrecht oder der Nießbrauch bezieht sich auf beide, so dass nach dem Tod des einen Partners der andere die Immobilie weiterhin nutzen kann. Es besteht also ein zweifaches Langlebigkeitsrisiko, was den Wert der Immobilienverrentung und somit die Zahlung der lebenslangen Rente entsprechend mindert.
Interessant ist eine Immobilienverrentung aber vor allem für Eigentümer, die keine Erben haben.
Welche Erfahrungen gibt es mit einer Immobilienverrentung?
Die Immobilienverrentung wird häufig nachgefragt, aber nicht sehr oft wirklich realisiert. Für Verkäufer und Käufer bestehen beträchtliche Risiken, die es finanziell abzusichern gibt. Das schmälert den Ertrag aus dem Hausverkauf. Hinzu kommen erheblich Kosten und Gebühren.
Trotzdem kann eine Immobilienverrentung für manche Eigentümer sinnvoll sein. Das gilt es durch eine individuelle Beratung zu ermitteln.
Immobilienverrentung – Pro & Contra im Überblick
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Welche Alternativen gibt es zur Immobilienverrentung?
Welche Alternativen zur Immobilienverrentung gibt es? Sind diese vielleicht sogar finanziell lukrativer? Und wie kann der Wechsel der eigenen Wohnstätte unkompliziert ablaufen?
Vermietung
Eventuelle kommt auch eine Vermietung der eigenen Immobilie in Betracht. Gerade junge Familien sind eine interessante Zielgruppe. Für sie kann das Mieten eines ganzen Hauses attraktiv sein. So erhalten sie trotz fehlendem Eigenkapitals eine eigenheimähnliche Wohnstätte. Der Immobilienmakler kümmert sich gern für den Eigentümer, dass seine Immobilie in „gute Hände“ übergeben wird. Eine gute Hausverwaltung unterstützt bei den anstehenden Aufgaben der Vermietung.
Hausverkauf
Ein klassischer Hausverkauf und ein Wechsel der Immobilie stellt für den Eigentümer meist die bessere Alternative dar. So lässt sich ein höherer Verkaufspreis und somit eine höhere finanzielle Entschädigung erzielen. Falls gewünscht, kann diese Einmalzahlung ganz oder in Teilen über eine Anlageform zur Alterssicherung in eine regelmäßige Rente umgewandelt werden.
Kleiner Einschub: „Lieber mit warmen Händen geben…”
Der altbekannte Spruch „Lieber mit warmen Händen geben als mit kalten” beruht auf generationenübergreifenden Erfahrungen. Und auch „das letzte Hemd hat keine Taschen”, eine ebenso wohlbekannte Weisheit, bezieht sich auf das gleiche Thema.
Doch es gibt einen weiteren wichtigen Grund, um statt des Vererbens einer Immobilie lieber über einen Hausverkauf und einen Umzug in eine altersgerechte (Stadt-) Wohnung nachzudenken: Immer wieder erleben wir Streitigkeiten unter Erben.
Eine Lösungsmöglichkeit für Streit in der Erbengemeinschaft haben wir übrigens in einem anderen Artikel aufgezeigt. Doch um diese belastende Situation für die Erben zu verhindern, kann ein Hausverkauf und ein rechtzeitiges Verschenken des nun gut teilbaren finanziellen Vermögens eine sehr gute und stressfreie Variante sein. Lassen Sie uns darüber reden.
Vorteile einer altersgerechten Wohnalternative in guter Lage
Eine kleinere, günstige und altersgerecht ausgestattete Wohnung birgt viele Vorteile. Der Mieter profitiert von einer guten Anbindung an die kommunale Infrastruktur. Auch zum Arzt ist es nicht mehr so weit.
Der Immobilienmakler, der den Hausverkauf durchführt, wird bei der Wohnungssuche und der Organisation des Umzugs gern behilflich sein.
Fazit: Für wen und wann ist eine Immobilienverrentung geeignet?
Eine Immobilienverrentung ist für den Verkäufer keine Möglichkeit der Gewinnmaximierung. Doch mit ihrer Hilfe können Sie sich finanzielle Freiräume schaffen. Viele Anbieter einer Immobilienverrentung arbeiten hochprofessionell, unterscheiden sich aber in ihren Produkten zum Teil sehr deutlich. Eine anbieterunabhängige Beratung – zum Beispiel durch unsere Immobilienmakler – sichert für Sie die Voraussetzung, dieses Instrument optimal und zukunftssicher zu nutzen.